Un análisis de la consultora Econviews revela que la diferencia de precio entre inmuebles nuevos y usados en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó el 37%, un récord histórico. Mientras barrios como Núñez y Flores registran subas desde 2023, otros como Monserrat y San Fernando continúan en baja.
El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) presenta una brecha récord entre el precio de las propiedades nuevas y las usadas, según un análisis de la consultora Econviews, dirigida por el economista Miguel Kiguel, elaborado en base a datos de Zonaprop.
En la Ciudad de Buenos Aires, la diferencia alcanzó el 37%, el valor más alto registrado. La tendencia también se replica en Córdoba (33%) y Rosario (31%). Este fenómeno se explica principalmente por el aumento sostenido del costo de construcción, mientras que el valor de las propiedades en pozo se mantuvo estable.
Actualmente, las propiedades en pozo lideran los valores del mercado con un promedio de US$3109 por metro cuadrado, seguidas por las unidades nuevas terminadas (US$2936/m²) y las usadas (US$2219/m²).
Barrios con mayor revalorización
Desde el punto más bajo del mercado en 2023, algunas zonas registraron incrementos significativos. Según el informe, las inversiones con mayor revalorización fueron:
- Flores: los locales comerciales aumentaron un 29%, con un valor actual de US$2257 por metro cuadrado.
- Núñez: los departamentos subieron un 27%, con un precio de US$3473/m².
- Belgrano: las casas registraron un incremento del 20%, con un valor de US$2578/m².
- Colegiales: los departamentos aumentaron un 20%, con un valor de US$3005/m².
- Núñez (oficinas): las oficinas se revalorizaron un 19%, con un valor de US$3275/m².
A pesar de estas subas, los valores aún se encuentran por debajo de los niveles de 2018. En Flores, los precios están un 35% por debajo de aquel pico; en Núñez, un 26%; en Belgrano, un 27%; en Colegiales, un 30%; y las oficinas de Núñez acumulan una caída del 16%.
Barrios con mayor caída
Los mayores descensos en el valor del metro cuadrado se concentran en oficinas del centro de la Ciudad y casas en zonas del Gran Buenos Aires:
- Monserrat: las oficinas cayeron un 23% desde 2023.
- San Nicolás: las oficinas bajaron un 22%.
- Almirante Brown: las casas perdieron un 21% de su valor.
- San Fernando: las casas bajaron un 20%.
- Tigre: las casas cayeron un 17%.
En comparación con 2018, las oficinas de San Nicolás y Monserrat acumulan pérdidas de hasta el 52% y 50%, respectivamente. En Tigre y San Fernando, las casas cuestan hasta un 43% menos que hace tres años.
Propuesta de Kiguel para el crédito hipotecario
Miguel Kiguel propuso utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como financista del sistema hipotecario. Según el economista, el FGS cuenta con aproximadamente US$70.000 millones en activos, de los cuales unos US$11.000 millones corresponden a acciones de empresas que cotizan en bolsa.
“Hoy tenés esa plata durmiendo en acciones y vos, en vez de tenerla durmiendo, la ponés a trabajar en la economía”, afirmó Kiguel durante una charla con Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en la apertura del décimo Congreso de la Construcción en la Expo Construir 2026.
El esquema propuesto consiste en que los bancos originen créditos hipotecarios con estándares comunes y luego los vendan al FGS para recuperar liquidez y seguir prestando. Según sus cálculos, volcar el 1% del PBI (unos US$7000 millones) al mercado hipotecario podría generar un crecimiento del 2% al 3% en el nivel de actividad económica.
“No hay que inventar nada”, sostuvo Kiguel, y agregó que los bancos podrían acordar la documentación necesaria en dos semanas, siempre que exista voluntad política y protección legal para los funcionarios. “Esto no es gasto público, es financiamiento del gasto público, de la construcción”, explicó.
Kiguel advirtió que el principal obstáculo no es financiero, sino el temor a la judicialización, por lo que consideró necesario un marco legal claro: “Hace falta voluntad política y probablemente los funcionarios pidan una ley que los proteja, lo cual es razonable”.