El Régimen de Vivienda Promovida de Uruguay: un modelo de fomento a la construcción

La actividad de la construcción privada en Argentina podría ampliar su alcance social y económico mediante la adopción de un sistema de promoción similar al vigente en Uruguay, según un análisis del marco normativo de ese país.

La Argentina atraviesa un proceso de saneamiento de las cuentas públicas, ordenamiento fiscal y libertad económica, con logros verificables desde el inicio del actual período presidencial. Sin embargo, análisis económico-sociales indican que el impacto de ese cambio en la actividad privada y en los ingresos de amplios sectores de la población presenta un rezago.

En ese contexto, la construcción privada se presenta como un sector con capacidad para contribuir a mejorar esos aspectos. Si bien en las principales ciudades se observan emprendimientos edilicios significativos, estos se dirigen mayoritariamente a los sectores de ingresos altos o medio altos, lo que restringe su alcance numérico. Un desarrollo orientado a los restantes grupos de la pirámide poblacional ampliaría su promoción social y su efecto en la ocupación y en las actividades dependientes.

En ese marco, se analiza el Régimen de Vivienda Promovida de Uruguay, creado por la Ley N.º 18.795 de Vivienda de Interés Social, que ha generado resultados en ese país. El régimen está diseñado para fomentar la inversión privada en la construcción, refacción y reciclaje de inmuebles residenciales destinados a la venta o alquiler, en zonas consolidadas con infraestructura básica.

Características principales

• Desarrollo y comercialización de unidades desde monoambientes hasta apartamentos de 1, 2, 3 o más dormitorios.
• Los proyectos son evaluados y certificados por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para verificar el cumplimiento de estándares técnicos, arquitectónicos y reglamentarios.
• Financiación y garantías: facilita el acceso al crédito hipotecario para compradores finales y dispone de mecanismos como el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH).

Beneficios fiscales

Para compradores e inversores (particulares o empresas):

• Exención de la primera enajenación de la unidad, con un ahorro del 2% sobre el Valor Real de Catastro para el comprador.
• Beneficios impositivos para las rentas por arrendamiento por 10 años desde la finalización de la obra, con cobertura del 100% en ciertas zonas.
• Exoneración del Impuesto al Patrimonio por 10 años.
• Exención de IVA en la primera venta de las viviendas promovidas.

Para promotores y desarrolladores:

• Exención de impuestos a las rentas derivadas de la construcción y comercialización del proyecto.
• Exoneración de IVA en la adquisición de materiales e insumos para la obra.
• Exoneración del Impuesto al Patrimonio sobre los predios e inmuebles afectados al proyecto durante la obra.

El régimen eleva la rentabilidad neta anual del alquiler en comparación con el régimen tradicional, al eliminar la carga impositiva sobre la renta y el patrimonio durante una década. Para el comprador final, permite acceder a viviendas a estrenar en barrios consolidados con precios competitivos y facilidades de financiamiento bancario.

Un sistema de promoción con características similares podría constituir un instrumento para la actividad privada en el marco de la reconstrucción económica en Argentina.