Mientras el mercado de la compraventa se mantiene sin grandes variaciones, el alquiler y la rentabilidad siguen en aumento en la Ciudad de Buenos Aires.
Si hay un sector en constante transformación, ese es el inmobiliario. En un mercado que aún intenta recalibrar los precios de compraventa, con valores prácticamente estables y desarrolladores en números rojos por los altos costos de construcción, el alquiler se presenta como la variable más dinámica.
Los precios de los alquileres publicados en sitios inmobiliarios continúan en aumento y, en lo que va del año, la suba ya supera a la inflación. La ecuación vuelve a cerrar para el inversor y posiciona al alquiler como el principal motor del real estate en la ciudad de Buenos Aires.
1) Mejoró la renta que deja un alquiler
Según el último informe de Zonaprop, en abril el retorno bruto anual alcanzó el 5,83%, el nivel más alto desde 2012. Hoy se necesitan 17,2 años para recuperar la inversión inicial, un 10,3% menos que hace un año. Es decir, la renta volvió a ser un negocio atractivo.
Detrás de esto hay una combinación de factores. Por un lado, el precio medio de los departamentos en CABA se ubica en US$2460/m², con un aumento del 0,4% en lo que va de 2026 y del 2,2% interanual. Por otro lado, los alquileres muestran otra velocidad: un departamento de dos ambientes promedia los $834.178 mensuales, con un incremento del 34% en los últimos 12 meses, por encima de la inflación y del índice de Contratos de Locación (ICL). La consecuencia es directa: mejora la relación alquiler/precio.
La oferta acompaña esta tendencia. En abril, los avisos de alquiler crecieron un 11,1% interanual y ya triplican el piso histórico de 2023. Con mejores números, alquilar vuelve a ser una estrategia viable, especialmente frente a la opción de vender en un contexto de precios planchados y crédito hipotecario aún limitado.
2) Las ventas crecen pero no se reflejan en los precios
La compraventa mostró pequeñas señales de crecimiento, aunque sin desplazar al alquiler como protagonista. En marzo se registraron 5590 escrituras, un 17,8% más que el año pasado y un aumento del 56,7% respecto de febrero (3567 escrituras), según datos del Colegio de Escribanos porteño.
El crecimiento corta una racha de cuatro meses consecutivos de baja y posiciona a marzo como el sexto mejor registro histórico para ese mes, aunque lejos de los niveles de 2018, en pleno boom de créditos UVA. Cabe destacar que enero y febrero son meses estacionales de baja actividad, pero el dato relevante es que el aumento interanual se dio principalmente con capital propio, en dólares cash.
En marzo se registraron 834 escrituras con crédito, una caída del 15,9% interanual, aunque con una suba respecto a febrero (592 actos). Hoy representan apenas el 14,9% del total de operaciones, y se espera que se mantengan así en los próximos meses.
Mapa del mercado inmobiliario
Alquileres: Los barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes son Puerto Madero ($1.381.761 mensuales), Palermo ($930.009) y Núñez ($929.613). Los más baratos: Lugano ($668.209), Nueva Pompeya ($696.403) y La Boca ($708.852).
Venta: Los barrios con el metro cuadrado más caro son Puerto Madero (US$6135/m²), Núñez (US$3392/m²) y Palermo (US$3391/m²). Los más baratos: Lugano (US$1577/m²), Nueva Pompeya (US$1479/m²) y La Boca (US$1577/m²).
En cuanto a rentabilidad, las mejores oportunidades están en el sur y el oeste de la Ciudad. Lugano lidera con un retorno del 10,7% anual, seguido por Parque Avellaneda (8,1%) y Nueva Pompeya (8,0%). En contraste, zonas como Palermo, Núñez o Puerto Madero ofrecen rendimientos más moderados, en torno al 4%.
3) El mercado se sostiene por los compradores con liquidez
La mirada principal está puesta en el crédito hipotecario, ya que por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones adicionales. Sin ese efecto derrame, el crecimiento queda acotado. La reciente baja de las tasas de los préstamos, desde inicios de este año, trae algo de optimismo al sector hipotecario, que el mercado espera ver reflejado en los próximos meses.
En marzo de 2018, en pleno auge de los UVA, se registraron más de 2200 hipotecas, un 166% más que los datos actuales. Hoy, el mercado se sostiene más sobre compradores con liquidez o acceso a dólares propios. Según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, “hay un segmento que entiende que las propiedades están a buen precio y se anima a comprar”.
4) La estabilidad del dólar no alcanza para generar reactivación
El tipo de cambio juega un rol silencioso pero determinante. Un dólar estable e incluso apreciado tiende a mejorar la capacidad de compra en términos reales, pero ese efecto no alcanza para reemplazar al crédito. Hoy el mercado hipotecario está sostenido principalmente por el Banco Nación, aunque entidades como Banco Hipotecario, Galicia, ICBC, Macro, BBVA y Santander comenzaron a disminuir sus tasas de interés.
El combo de precios de venta estables, alquileres en alza, mayor oferta y mejores retornos deja al mercado inmobiliario porteño en una nueva fase, donde la evolución del crédito hipotecario será clave para el futuro del sector.